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马红漫:地王欠款揭示房产行业两大隐秘

2010年2月10日
信息简介: 作者:马红漫 在人们因去年各地层出不穷的 “地王”而惊叹不已时,一家“地王”企业近期却身陷“欠费门”。26日,北京大龙房地产开发有限公司公告..

  作者:马红漫

  在人们因去年各地层出不穷的 “地王”而惊叹不已时,一家“地王”企业近期却身陷“欠费门”。26日,北京大龙房地产开发有限公司公告称,近日被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场进行新的土地出让交易活动资格,暂停原因是该公司欠缴去年竞标取得的北京22号地块地价款。

  一纸公告把人们的视线拉回到2009年11月20日,当时在历经多达190轮的疯狂竞价之后,大龙地产最终以50.5亿元拍下22号地,加冕北京地块总价和楼板价双料“地王”。然而在此之后,外界对大龙地产地价支付能力的质疑之声一直未断。直至今日,该公司必须要在60天内筹集余下的近40亿元价款,这几乎是一个无法完成的任务。

  大龙地产的“地王变脸故事”堪为当下房地产行业怪相的真实写照,在笔者看来,其中至少揭露了中国房地产行业的两大隐秘。其一,很多所谓的“地王”只是得益于监管政策放松的缘故;其二,房地产公司的资金充裕程度还没有达到 “不差钱”的地步,高房价和高地价同样也在侵蚀着开发商的经营能力,行业经营风险已经累积到了极致。

  事实上,大龙地产自身的财务状况根本无法承受它所拍下的地价,只是监管审核松化才最终造就了这个虚假“地王”。根据大龙地产的公开报告,2009年该公司年度净利润预计同比增幅12200%以上,据此计算大龙地产去年净利润将超过2.87亿元。而2008年的这一数据仅为236万元。这一经营业绩被公司董事长称为“最辉煌的一年”,然而即便假设每年2.87亿元的净利润能够维持,大龙地产也最少需要连续“辉煌”17年才能支付 50.5亿元的土地出让金。可见,很多所谓的“地王”其实根本不具备买进天价土地的能力。

  大龙地产案例更为重要的一个启示是,房地产开发商其实并没有传说中的那么“强大”,因为价格不断疯狂飙升的房地产市场,同样也在侵蚀着业内经营者的利益。事实上,企业的发展壮大靠的是永续经营,而并非是短期暴利。开发商固然能够在之前房价飙升中赚得“盆满钵满”,但是地产行业的整体开发经营成本也因此在不断地提高。比如地价的疯狂攀升直接加大了房地产开发的成本投入,需要更加充沛的经营资金和实力保证未来的市场利润。一旦货币政策调整,资金供给短缺问题就会加大房地产企业经营的风险,静态看来充沛的资金届时就会变得非常吃紧,企业经营难免陷入困境。正所谓“搬起石头砸自己的脚”,房地产商固然乐见房价的非理性飙升,但实际上房地产市场的虚高泡沫最终只会封杀业内企业的持续经营能力,这绝非是一个行业理性发展的市场信号。高房价虽然可以在短期内塑造一个个房地产业界的富翁,但同时也为业内企业经营陷入困境埋下了伏笔。地产商们看似风光的集体豪赌地价、房价,而这正是他们走向行业死胡同的必由之路。

  由此可见,房地产行业健康发展需要持续稳定的市场管理思路,万万不可因为一时的经济起伏而任意调整产业政策导向和布局;否则,无论是公众利益还是业内企业的最终发展都会因此而受到伤害。对于这样一个市场上完全没有赢家的超级赌局,理应尽早让它回归理性,而不是任由其继续疯狂演绎下去。

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